Photo credit: Pinterest
Üst hakkı, Medeni Hukuk sistemi içerisinde taşınmaz malvarlığına ilişkin bir aynî hak türü olarak tanımlanır ve genellikle bir kişiye, başkasına ait bir arazi üzerinde inşaat yapma ya da mevcut bir yapıyı kullanma hakkı tanır. Bu hak hem özel hukuk hem de kamu hukuku açısından önemli hukuki ve ekonomik fonksiyonlar üretir.
- Üst Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği
Üst hakkı, bir arazi üzerinde başka birine ait binalar veya yapılar inşa etme veya mevcut yapıyı kullanma yetkisi veren bir aynî haktır. Medeni Kanun’un 726 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Taşınmaz malvarlığına ilişkin bir hak olması nedeniyle, tapu siciline kaydedilmesi zorunludur ve kayıtla birlikte hak sahipliği kazanılır.
Üst hakkının hukuki niteliği çift yönlüdür. Bir yandan arazi sahibine taşınmazı üretken hale getirme olanağı sunarken, diğer yandan hak sahibine (müteyyit) ekonomik getiri sağlama imkânı tanır. Bu nedenle, üst hakkı hem gayrimenkul geliştirme projelerinde hem de yatırım amaçlı kullanımlarda tercih edilen bir modeldir.
- Üst Hakkının Özellikleri
Üst hakkı, taşınmaz mülk hukuku kapsamında özel bir statüye sahiptir. Öne çıkan temel özellikleri şunlardır:
- Süre: Üst hakkı genellikle süreli olarak tesis edilir. Medeni Kanun’a göre, bu süre 99 yıla kadar uzayabilir. Ancak, taraflar arasında anlaşma sağlanması halinde daha kısa süreli üst hakkı da kurulabilir.
- Devredilebilirlik: Tapuya kayıt edildikten sonra, üst hakkı aynî hak niteliğinde olduğu için serbestçe devredilebilir, miras yoluyla geçebilir veya teminat olarak gösterilebilir.
- Bağımsız ve Sürekli Nitelik: Üst hakkının tapu siciline ayrı bir sayfa olarak kaydedilmesi, hakkın bağımsız ve sürekli olmasını sağlar.
- Yapının Hukuki Durumu: Üst hakkı, genellikle üzerinde bina yapma hakkını da içerdiği için, yapının maliki ile arazi malikinin farklı kişiler olmasına olanak tanır. Bu, mülk ayrışması olarak adlandırılır.
- Üst Hakkının Kurulması
Üst hakkının kurulumu, taraflar arasında yapılacak bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapu siciline kaydedilmesi ile gerçekleşir. Kurulum aşamasında dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:
Sözleşme: Taraflar, üst hakkına ilişkin şartları çerçevelendiren bir sözleşme yaparlar. Bu sözleşmede hakkın süresi, kapsamı ve ödenecek bedel (eğer varsa) belirlenir.
Tapu Sicili Kaydı: Üst hakkının hukuki geçerliliği, tapu siciline kaydedilmesine bağlıdır. Tapuya kaydedilmeyen bir üst hakkı, aynî hak niteliği taşımaz ve sadece taraflar arasında kişisel bir hak niteliğindedir.
Ücret: Üst hakkı genellikle bir bedel karşılığında tesis edilir. Bu bedel, tek seferlik bir ödeme şeklinde olabileceği gibi, belirli periyotlarla ödenecek kira şeklinde de olabilir.
- Üst Hakkının Sona Ermesi
Üst hakkı, çeşitli nedenlerle sona erebilir. Bu nedenler genel olarak şu şekilde sıralanabilir:
- Süre Dolumu: Belirlenen sürenin sona ermesiyle birlikte, üst hakkı kendiliğinden sona erer.
- Tarafların Anlaşması: Hak sahibi ve arazi sahibi karşılıklı anlaşarak üst hakkını sona erdirebilir.
- Hakkın Terk Edilmesi: Hak sahibi, tapu siciline başvurarak üst hakkından feragat edebilir. Bu durumda, hak sicilden silinir.
- Yasal Sebepler: Üst hakkının hukuka aykırı kullanılması veya kamulaştırma gibi durumlar hakkı sona erdirebilir.
- Yapının Yıkılması: Eğer üst hakkı belirli bir yapıya ilişkinse ve bu yapı yıkılırsa, hak sona erebilir.
- Uygulama Alanları
Üst hakkı, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ve yatırım odaklı projelerde önemli bir rol oynar. Yaygın uygulama alanlarından bazıları şunlardır:
- Gayrimenkul Geliştirme: Bir arazi sahibinin, araziyi kendisi işletmek yerine bir müteyyide devretmesi ve bu sayede gelir elde etmesi.
- Kamu Projeleri: Belediyeler ve diğer kamu kurumları, üst hakkını kullanarak kamu yararına projeler geliştirir.
- Enerji Projeleri: Rüzgar enerjisi ve günç panelleri gibi projelerde, üst hakkı aracılığıyla arazi kullanılır.
- Sonuç
Üst hakkı, hem arazi sahipleri hem de yatırımcılar için büyük faydalar sağlayan esnek bir hukuki aracıdır. Hukuki altyapısının doğru bir şekilde kurulması, tarafların hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde anlamasını gerektirir. Doğru kullanıldığı takdirde, üst hakkı ekonomik kalkınmayı destekleyen önemli bir mekanizma olabilir. Ancak, taraflar arasındaki uyuşmazlıkları önlemek için uzman bir hukuki danışmanlık alınması önerilir.
