Photo credit: Unsplash
Risk Tespit Raporu Alınması
Bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcileri, masrafı kendisine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı risk tespit kuruluşlarına tapu belgeleri ve kimlik fotokopileri ile başvuru yapar.
Risk Tespit Rapor Onayı ve İl Müdürlüğüne Verilmesi
Risk tespitine ilişkin rapor örneği, 10 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın o şehirdeki İl Müdürlüğü’ne veya varsa Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki verilmişse İlgili Belediye’ye gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa, en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.
Tapuya Riskli Yapı Şerh Edilmesi
Tapu müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.
Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi
Rapora bağımsız bölüm maliklerinin her biri 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğüne veya yetki verilmişse ilgili belediyeye yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddedilmesi halinde rapor kesinleşir. Malikler ilerde yapılacak inşaat sözleşmeleri ve uzlaşma olmaması durumu için bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler.
2/3 ile Toplantı
Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda apartmanda bulunan bağımsız bölümlerin maliklerinin anlaşması esastır. Öncelikle maliklerin apartmanı para karşılığı veya bağımsız bölüm karşılığı yapacakları konusunda bir karar vermeleri gerekir. İmar durumu açısından kimin hangi bağımsız bölümü alacağı ve m2 büyüklükleri konusunda bir ön çalışma yapılması gerekir. Sonrasında 2/3 çoğunluk maliklerin paylaşım planında veya inşaat bedelinde anlaştığı inşaatçı veya müteahhit firma ile uzman hukukçu yardımıyla inşaat sözleşmesi görüşmeleri yapılır. Bu görüşmelerde, iş programı, teminat, inşaat gecikirse rayiç kiranın ödenmesi, teslim ve iskân koşulları, fesih hallerinde işin tasfiyesi gibi konular tartışılır. İnşaat sözleşmesinde apartmandaki maliklerin arsa payı açısından 2/3 uzlaşma oluşturursa malikler 6306 sayılı Yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar; üzerinde anlaşılan inşaat sözleşmesini ve paylaşım planını da ekleyerek ortak karar protokolünü imza altına alırlar.
Müteahhit ile Sözleşme İmzası
Sözleşme müzakerelerinin sonucunda anlaşan bağımsız bölüm malikleri müteahhit ile noterde veya tapuda sözleşme imzalarlar.
2/3 Kararına Katılmayanlara Çağrı
Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan bağımsız bölüm maliklerine noter kanalıyla karara katılmaları ve diğer maliklerin imzaladığı inşaat sözleşmesini imzalamaları konusunda herhangi bir malik ihtar gönderir. Bu ihtarda imzalamayan malike 15 gün süre tanınır.
Yıkım ve Hisse Satışı
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. Bu süreler içinde malikler veya anlaşılan firma tarafından riskli yapı yıkılmazsa İdare tarafından yıkılır. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşme imzalamayan 1/3 kapsamındaki azınlık maliklerin arsa payı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğü veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğünce veya yetki verilmişse ilgili belediyece sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır.
Kira/Taşınma Yardımı ve Kredi Başvurusu
Anlaşma ile tahliye edilen binalarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aylık kira yardımı yapar. Bu yardımlardan riskli yapı tespitinden üç ay öncesinden beri o taşınmazda oturan malikler, kiracılar ve sınırlı hak sahipleri yararlanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi kolaylığından yaralanabilirler.
İnşaatın Başlaması, İskân Alınması
Tüm bağımsız bölüm malikleriyle sözleşme imzalanması sonucu müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur ve inşaata başlar. Yeni yapı projeye uygun tamamlandığında önce teslimler yapılır, sonra iskân alınır ve malikler böylece depreme ve doğal afetlere dayanıklı binalarına kavuşmuş olurlar.
