Photo credit: Unsplash
AYIBIN ÇEŞİTLERİ
1-) Açık Ayıp
Türk Borçlar Kanunu 474/1 gereğince “gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayenesinde görülebilen” ayıplara açık ayıp denmektedir.
Kanun maddesinde belirtildiği gibi iş sahibi, inşaatın tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkanını bulur bulmaz (en kısa zamanda) muayene külfetini yerine getirip varsa ayıplarını müteahhide bildirmek zorundadır.
a-) Açık Ayıbın Tespiti
Türk Borçlar Kanunu 474/1.maddesi, inşaatın teslim alınmasıyla en kısa zamanda bizzat iş sahibi veya bir bilirkişi marifetiyle inşaatın muayene edilmesi varsa tespit edilen ayıpların müteahhide ihbar edilmesini hükme bağlamıştır. Bu iş sahibinin yasadan kaynaklanan bir borcu olup inşaatın teslimiyle doğmaktadır. İhbarın da ayıbın tespitiyle derhal yapılması gerekir.
İhbar hukuki bir işlem olmayıp ayıbın duyurulmasından ibarettir. Sözlü veya yazılı yapılması mümkündür.
Yargıtay, inşaatın tesliminden 15-20 gün içinde yapılan ihbarları “süresi içerisinde” kabul etmektedir.
b-) Teslimde İhtirazi Kayıt
İnşaatın iş sahibi tarafından ayıpları ile birlikte açıkça kabulü veya T.B.K 474/1 maddesinde açıklanan sürede muayene edilmemesi yahut ayıplarının derhal bildirilmemesiyle Müteahhit açık ayıplardan dolayı sorumlu tutulamaz. Teslimde ayıbı gören ve herhangi bir ihtirazı kayıt koymadan kabul eden iş sahibi müteahhidi ibra etmiş sayılmaktadır.
2-Gizli Ayıp
İnşaatın gözle ve yapılan muayenesinde saptanması mümkün olmayan ayıplar, gizli ayıp olarak adlandırılmaktadır.
Gizli ayıp, müteahhidin yeterli malzeme kullanmamasından kaynaklanır. Gizli ayıbın ortaya çıkmasıyla ivedi olarak müteahhide haber verilmesi gerekir. İhbarın gecikmesi, iş sahibinin ayıptan kaynaklanan tazminat talep hakkını ortadan kaldırmaktadır.
a-) Zamanaşımı
Türk Borçlar Kanunu madde 478; müteahhidin gizli ayıptan sorumluluğunu inşaatın tesliminden itibaren 5 yıl ile sınırlamıştır. Ancak ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru bulunmakta ise bu süre teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.
C-) İş Sahibinin Hakları
1-) İnşaat Kabule İmkan Olmayacak Derecede Ayıplı İse
Fen ve yönetmeliklere aykırı olan ve yıkılması yasal zorunluluk arz eden inşaatlarda iş sahibi sözleşmeden dönerek inşaatın yıkılmasını ve zararlarının giderilmesi için tazminat talebinde bulunabilir.
2-) İnşaat Kabul Edilebilir Durumdaysa
a-) Ayıplı İşin Bedelinde Yapılacak İndirim
Ayıplı işin düzeltilmesi aşırı bir masraf gerektirecekse ayıbın giderilmesi yerine bedelde indirime gidilebilmektedir.
b-) Aşırı Bir Masraf Gerektirmiyorsa İşin Ayıbının Aynen Giderilmesi İstenebilir
Kural olarak, müteahhit sözleşme ile kararlaştırılan nitelikte inşaatı yapmak, tam ve ayıpsız olarak iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Buna aykırı bir davranışta Türk Borçlar Kanunu 475/3” İş sahibi, aşırı masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.” hükmü uyarınca inşaatın ayıplı kısmının sökülerek veya yıkılarak niteliğine uygun hale getirilmesi istenebilmektedir.
