Photo credit: Unsplash
Türk Borçlar Kanunu (bundan böyle “TBK” olarak anılacaktır.) Geçici Madde 2 kapsamında TBK’nın kiracının tacir olduğu iş yeri kiralarına ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. Maddelerinin 01/07/2012 tarihinden 01/07/2020 tarihine kadar uygulanmayacağı düzenlenmişti.
Söz konusu hükümler 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girdi. Peki bu ertelenen hükümler nelere ilişkin ve kimleri ilgilendiriyor?
- Kira İlişkisinin Devri
Madde 323-
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu kapsamında kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kira ilişkisini devredememekteydi. Yukarıda yer alan hüküm ile ise bu hususta kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamayacağı düzenlenmiştir. Bu şekilde kiraya verenin keyfi olarak rıza vermekten kaçınmasının önüne geçilmiş olup, artık kiraya veren haklı bir nedeni olmaksızın kiracıdan gelen sözleşmeyi devir talebini reddedemeyecektir.
- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi
Madde 325-
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Yukarıda yer alan maddenin yürürlüğe girmesinden önce sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, bunun olmadığı hallerde ise mülga Borçlar Kanunu (bundan böyle “BK” olarak anılacaktır.) hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmekteydi. Bu hususta her ne kadar BK’da bir düzenleme bulunmasa da yerleşik Yargıtay içtihadı gereği kiralananı erken tahliye eden kiracının ödeyeceği tazminat hesaplanırken yukarıdaki maddeye paralel bir şekilde kiralananın kiraya verileceği makul süre göz önüne alınarak hesaplama yapılmaktaydı.
01/07/2020 tarihinden sonraki süreçte de tazminat hesaplamalarında yine makul süre göz önüne alınacaktır. Ancak şayet tahliye eden kiracı, kiralanan için yeni bir kiracı bulursa, bu halde makul süreye bakılmaksızın sorumluluktan kurtulacaktır.
- Olağanüstü Fesihte Önemli Sebepler
Madde 331-
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
BK uyarınca şayet kira ilişkisi bir yıldan uzun süreli ise hükmedilecek olan tazminatın 6 aylık kira bedelinden az olmaması gerekmekteydi. Yeni düzenleme bu zorunluluk ortadan kaldırılarak tazminat bedelinin belirlenmesi hâkim takdirine bırakılmıştır.
- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bağlantılı Sözleşme
Madde 340-
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
01/07/2020 tarihine kadar akdedilen sözleşmeler kapsamında kiracının, kiralananın kullanımı ile doğrudan ilişkisi olmayan borç altına girdiği sözleşmeler sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli kabul edilmekteydi. Bu madde ile şayet kiracının doğrudan yararı yok ise kiracıyı kiralananın kullanımı ile doğrudan ilişkisi olmayan borç altına sokan sözleşmelerin geçersiz olacağı düzenlenmiştir.
- Kiracının Güvence Vermesi
Madde 342-
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu madde ile birlikte depozito/güvence bedelinin 3 aylık kira bedelini aşamayacağı düzenlenmiştir. Bunun yanında şayet depozito bedelinin para veya kıymetli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa, verilecek olan depozito bedelinin bankaya yatırılması gerektiği düzenlenmiştir. Bu şekilde taraflardan herhangi biri kira sözleşmesi süresinde diğer tarafın rızası olmaksızın depozito bedelini alamayacaktır.
- Kira Bedeli
Madde 343-
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Yukarıda yer alan maddenin yürürlüğe girmesinden önce sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, bunun olmadığı hallerde ise BK hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmekteydi. Bu madde ile kiraya verenin tek taraflı olarak kiracı aleyhine hareket etmesinin önüne geçmek amaçlanmıştır.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi
Madde 344-
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Bu madde ile birlikte kira sözleşmesi kapsamında düzenlenen kira artış oranı, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin (tüfe) 12 aylık ortalamasından fazla olamaz.
Şayet kira artışı sözleşme kapsamında düzenlenmemiş ise bu halde hâkim, hakkaniyete uygun olarak tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak karar verecektir.
Yine söz konusu madde kapsamında yabancı para olarak belirlenen kira bedellerinde (Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri istisna olmak üzere) 5 yıl süreyle değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir.
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Madde 346-
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Bu madde ile iş yeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde çokça görülen “kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde diğer tüm kira bedellerinin muaccel olacağı” veya “şayet kira bedeli ödenmezse cezai şart bedeli ödeneceği” yönündeki anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenerek kiracı korunmuştur. Bu kapsamda kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir bedel ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
- Yeniden Kiralama Yasağı
MADDE 355-
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapılan düzenleme ile çokça karşılaşılan bir durum olan, kiraya verenin kiralananı daha yüksek bedelle kiraya vermek istemesi veyahut keyfi sebeplerle kiracıyı tahliye etmesinin önüne geçilmek istenmiştir. Hali hazırda bu yönde karar verilmekteyse de bu madde ile yeniden kiralama yasağının sınırları çizilmiş ve gereksinim amacıyla boşaltılan kiralananın 3 yıl süreyle başkasına kiraya verilemeyeceği; yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazda kiracının öncelik hakkı bulunduğu aksi halde 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere kiracıya tazminat ödeneceği düzenlenmiştir.
